Как я инвестировал в апарт-отели Петербурга

Для вас, если у вас есть 4–5 млн рублей и вы:
— видите, что сдача в долгосрочную аренду приносит не более 4–5 %, а сама недвижимость дешевеет;
— хотите пассивно получать 10–35 %;
— ожидаете, что внутренний туристический рынок в ближайшие годы ожидает рост;
— не можете найти отзывы реальных инвесторов;
— думаете о том, как снизить риски при заключении таких сделок.

Летом 2021 года, когда из новостей стало известно о триллионных эмиссиях США и ЕС для спасения западных экономик от последствий коронавируса, я начал искать варианты сохранения накоплений.
Популярный на тот момент вариант вложения в акции показывал средний годовой рост 10–15 %, но виделся мне финансовым пузырем. Покупка квартиры с последующей сдачей в долгосрочную аренду в спальном районе у метро в Петербурге приносила 3–5 %, вклад в банке — 6 %, а государственные облигации — около 9 %.
Задача была ясна: инвестировать с гарантиями надежности как в недвижимости и ожидаемой доходностью 10–15 %.
В Петербурге ежегодно на 10 % растет туристический поток. В последний 2019-й докороновирусный год город посетили 10,4 млн туристов. Одним из основных вариантов вложения инвестиций стали апартаменты, с последующей передачей их в управляющую компанию, так как предполагалось получать пассивный доход.
В этой модели бизнеса управляющие компании готовят перспективный проект (дом в центре города, участки земли), а затем собирают заявки потенциальных инвесторов. Получив деньги, они финансируют строительство. После сдачи в эксплуатацию эта же или аффилированная компания сдает объект в аренду, делясь доходом. Обычно инвестору выплачивается 70 % или 80 % от маржи. Для расчета выплат используется котловой метод, при котором инвесторы получают доход пропорционально инвестициям в проект.
Расскажу об опыте покупки инвестиционных объектов и результатах спустя год с начала эксперимента.