Инвестиции на условиях аренды

На рынке присутствуют УК, которые предлагают инвестиции на условиях аренды. В этом случае УК берет в аренду земельный участок или большое помещение, а инвесторам предлагает субаренду части этой недвижимости.

Эти проекты отличает обещание доходности выше 30 %, но отсутствует передача права собственности на недвижимость. Соответственно такие проекты кажутся менее надежными.

Летом 2022 года стал очевиден отказ компании «Сова Инвест» возвращать средства, переданные на строительство коттеджа и покупку земельного участка. Этот опыт в значительной степени изменили мое мнение о надежности таких инвестиций. Я начал рассматривать возможность инвестиций в два проекта на условиях аренды:
— коворкинги Andplace (&place). Andplaceinvest.ru. БЦ «Мельник»;
— загородные коттеджи View Ga (локация Волочаевка).

Анализ финансовой модели и договоров по проекту БЦ «Мельник» от andplaceinvest.ru не привел к сделке. В том числе, потому что решение нужно было принимать в конце сентября 2022 года. Проект View Ga, наоборот, решил рассмотреть внимательнее.

Бренд View Ga принадлежит Dewis group https://Dewis.ltd, которая 10 лет занимается консалтингом и комплексным развитием проектов в гостиничном бизнесе в роли гостиничного оператора. View Ga — это их собственный проект по строительству сети загородных коттеджей. В команде три ключевые фигуры: Полина Приходько, Анатолий Фролов и Яков Чупров. Они же являются учредителями ООО «Управляющая Компания "Девис Хотелс"», с которым подписываются договора.

View Ga развивается как сеть локаций с деревянными каркасными коттеджами. Первые локации расположены в поселках Волочаевка и Симагино.

В рекламе представители Dewis group обещают инвесторам до 35 % годовых и быстрое получение первых выплат.

В декабре 2022 года для продажи были доступны коттеджи локации в п. Волочаевка Выборгского района Ленинградской области. Инвестор мог выбрать один из пяти вариантов коттеджа стоимостью от 5 до 12 млн руб.

План развития локаций включает специализацию каждой локации View Ga. Например, Волочаевка заявлена как база охотников и рыболовов. Но в реальности, это лишь способ с помощью строительства запруды с рыбой выполнить обязательные требования рекреационной территории.

14 августа 2022 года я посетил строящуюся локацию Волочаевка.

Понравилось:
— бОльшая, в сравнении с другими проектами ожидаемая доходность;
— комплексная программа обустройства общих территорий для гостей;
— заявлена готовность УК пройти сертификацию на звезды;
— в локации строят ресторан. В отличии от проекта «Совы» гостям нет нужды привозить с собой еду;
— привезли, увезли, вкусно накормили инвесторов на инвест-пикнике;
— в договоре обещана минимальная доходность в 8 % годовых, которой делится с инвесторами Dewis group. Она поступает от работы ресторана, бани и прочих дополнительных услуг.
— вплотную к домам располагается большой лес;
— ЭДО при подписании договора.

Не понравилось:
— отсутствие независимого строительного надзора;
— отсутствие готового для осмотра коттеджа;
— от локации до береговой линии Волочаевского озера расстояние в несколько сотен метров. Озеро мелкое, летом вода цветет;
— неготовность выступающих к аргументам негативно настроенных инвесторов;
— громкий звук из колонок на презентации.

Как и «Сова» Dewis group подбирает локации и строит деревянные каркасные дома. Но инвесторы View Ga не получают ни прав собственности на землю, ни даже прав аренды. Фактически приобретается домокомплект, расположенный на участке, который арендовала УК на 25 лет. При расторжении договора инвестор обязан демонтировать свой коттедж с участка. Сам коттедж не мобильный и его не получится в целости перенести на новое место.

В тексте договора присутствовали формулировки с очевидными ошибками. Например, в приложении № 1 договора была неверная формула для расчета, выплачиваемой инвестору суммы. А п. 7.2, в котором регламентировались условия выхода инвестора из договора, были нереализуемы на практике.

Сотрудники отдела продаж признали ошибки и внесли изменения.
В виде дополнительной, более рискованной части портфеля, в конце декабря 2022 года я приобрел коттедж «Люкс» с новогодней скидкой в 2 % за 10,04 млн руб. Обещанный срок запуска локации View Ga в п. Волочаевка был озвучен на августовской презентации — 1 января 2023 года.

При подписании договора сотрудники Dewis group заявили, что гости заселятся в локации не позднее 1 марта 2023 года.